Durante la última década, España ha registrado una mejora apreciable de sus principales indicadores monetarios de bienestar. Entre 2014 y 2025, la tasa de pobreza se ha reducido y también lo ha hecho la desigualdad de la renta disponible. Sin embargo, esta evolución convive con una creciente preocupación por la vivienda y con una transformación importante de la estructura residencial española. El alquiler de mercado ha pasado de representar el 12,1% al 17,4% de la población y se ha convertido en el régimen de tenencia con mayores costes de acceso y menor capacidad de amortiguar las subidas del mercado.
El estudio: metodología y fuentes
Fedea publica hoy el estudio «El Coste de la Vivienda y la Pobreza Oculta en España: 2014–2025«, elaborado por José Ignacio Conde-Ruiz (Fedea y Universidad Complutense de Madrid) y Álvaro Pinto (Fedea y Universidad de Alcalá). El trabajo utiliza los microdatos de la Encuesta de Condiciones de Vida (ECV) entre 2014 y 2025 para analizar hasta qué punto incorporar la vivienda modifica el diagnóstico convencional de la pobreza. Para ello compara distintas métricas que descuentan los costes residenciales de la renta o incorporan la ventaja asociada a no pagar un alquiler de mercado, y contrasta sus resultados con la privación material efectivamente observada.
La pregunta de partida es sencilla: ¿basta la renta disponible para aproximar el bienestar económico de dos hogares que tienen ingresos similares, pero afrontan costes de vivienda muy distintos? Los resultados muestran que la renta sigue siendo una medida central del bienestar, pero que utilizarla de forma aislada deja fuera una dimensión relevante de la vulnerabilidad económica. Dos hogares con una renta similar pueden disponer de recursos muy diferentes para cubrir el resto de sus necesidades una vez pagada la vivienda.
El impacto del coste de la vivienda en la medición de la pobreza
Incorporar el coste de la vivienda no revierte la mejora de la pobreza registrada entre 2014 y 2025, pero sí eleva sistemáticamente su nivel. En 2025, la tasa de pobreza convencional se sitúa en el 19,5% de la población y aumenta hasta el 23,5% cuando se descuenta de la renta el coste de acceso a la vivienda. El efecto es aún mayor sobre la profundidad y la severidad de la pobreza: la vivienda no solo hace que más personas crucen el umbral, sino que agrava la situación económica de muchas de quienes ya se encontraban por debajo de él.
El impacto se concentra de forma extraordinaria entre los inquilinos de mercado. En 2025, la pobreza convencional afecta al 32,8% de las personas que viven de alquiler a precio de mercado, pero asciende al 49,9% después de descontar el alquiler efectivamente pagado. Esto significa que una parte sustancial de los inquilinos que no aparece como pobre atendiendo únicamente a sus ingresos cae por debajo del umbral una vez afrontado el coste de la vivienda.
La pobreza oculta tras pagar la vivienda
El estudio estima que en 2025 había 1,95 millones de personas en situación de «pobreza oculta»: personas que no son clasificadas como pobres según la renta disponible convencional, pero sí lo son después de pagar el coste residencial de acceso. Esta pobreza oculta se concentra especialmente en el alquiler de mercado: uno de cada cuatro inquilinos inicialmente no pobres cruza el umbral tras pagar el alquiler y este régimen concentra el 72,5% del total.
La vivienda también puede producir el efecto contrario sobre la medición de la pobreza. Al incorporar mediante el llamado alquiler imputado la ventaja económica de quienes disfrutan de una vivienda sin pagar un alquiler de mercado, alrededor de 3,38 millones de personas que aparecen como pobres según su renta monetaria dejarían de serlo. Este efecto se concentra principalmente entre propietarios de mayor edad sin hipoteca. El alquiler imputado no supone que estos hogares dispongan de más dinero en efectivo, pero reconoce que afrontan un coste de alojamiento mucho menor que otros hogares con una renta similar.
El contraste con las condiciones materiales de vida refuerza estos resultados. En 2025, la pobreza convencional identifica al 46,7% de las personas que sufren carencia material y social severa, frente al 56,9% cuando se descuenta el coste de acceso a la vivienda y al 66,1% cuando se considera el gasto residencial total. Esta mayor correspondencia con la privación material es especialmente intensa entre quienes viven de alquiler y se mantiene incluso después de controlar por características sociodemográficas y territoriales.
Perfil social y territorial de la vulnerabilidad residencial
La vulnerabilidad asociada a la vivienda presenta además un perfil social y territorial muy marcado. Se concentra especialmente entre quienes viven de alquiler, los hogares con una persona de referencia joven o nacida en el extranjero y las zonas con mercados residenciales más tensionados. El propio análisis muestra que buena parte de estas diferencias está relacionada con la posición que ocupan los distintos hogares dentro de la estructura de tenencia y con su proximidad inicial al umbral de pobreza.
En conjunto, los resultados muestran que incorporar la vivienda no cambia la conclusión de que la pobreza ha disminuido durante la última década, pero sí modifica sustancialmente su diagnóstico, su intensidad y, sobre todo, quién aparece como pobre. La renta disponible sigue siendo una referencia fundamental para medir el bienestar, pero resulta insuficiente para distinguir plenamente entre hogares que, pese a disponer de ingresos similares, conservan capacidades económicas muy distintas después de pagar el alojamiento.
Implicaciones para las políticas de garantía de ingresos
El estudio concluye que esta dimensión debería incorporarse de forma más explícita al diseño de las políticas de garantía de ingresos, teniendo en cuenta los costes residenciales que afronta cada hogar. Esto permitiría ajustar mejor la protección pública a su capacidad económica efectiva y detectar situaciones de vulnerabilidad que pueden quedar fuera cuando el test de recursos se basa exclusivamente en la renta antes de vivienda.
Más información
Conde-Ruiz, J. I. y Pinto, A. (2026). «El Coste de la Vivienda y la Pobreza Oculta en España: 2014–2025», FEDEA Estudios sobre la economía española no. 2026-28. Madrid.