El rápido crecimiento de los alquileres turísticos de corta duración, impulsado por el desarrollo de plataformas digitales como Airbnb, se ha convertido en uno de los fenómenos más relevantes de las economías urbanas y turísticas en la última década. La reducción de los costes de transacción y la ampliación de la oferta de alojamiento fuera de los circuitos hoteleros tradicionales han permitido absorber una mayor demanda turística, al tiempo que han facilitado la expansión de esta actividad hacia barrios residenciales. Este proceso ha generado efectos económicos significativos que han alimentado un intenso debate público sobre la conveniencia y el alcance de la regulación de este tipo de alojamientos.
En este contexto, Fedea publica hoy un trabajo de Alberto Hidalgo (Universitat de les Illes Balears) y Francisco J. Velázquez (Universidad Complutense de Madrid) que revisa de forma sistemática la literatura económica empírica existente sobre los efectos de los alquileres turísticos de corta duración y sobre el impacto de las distintas estrategias regulatorias aplicadas en este ámbito. El objetivo del trabajo es sintetizar la evidencia disponible y aportar elementos de juicio útiles para el diseño de políticas públicas en un entorno caracterizado por una elevada heterogeneidad territorial.
La revisión muestra que la literatura identifica de manera consistente importantes externalidades positivas asociadas a la expansión de los alquileres turísticos. Desde el punto de vista de la demanda, estas modalidades de alojamiento aumentan la variedad y flexibilidad de la oferta, especialmente en periodos de elevada ocupación, con efectos positivos en el excedente del consumidor para los visitantes. A nivel local, la redistribución del gasto turístico hacia zonas residenciales impulsa la actividad económica en sectores intensivos en servicios, como la restauración, el comercio y el ocio, con efectos positivos sobre el empleo y los ingresos empresariales. Asimismo, en los mercados inmobiliarios, la posibilidad de destinar una vivienda al alquiler turístico incrementa su valor de opción, fomenta la inversión y la rehabilitación del parque residencial y proporciona una fuente adicional de ingresos para los propietarios que participan en estas plataformas.
Al mismo tiempo, el trabajo recoge una amplia evidencia de externalidades negativas cuando la actividad de alquiler turístico alcanza una escala o concentración elevada. El principal foco de preocupación se sitúa en los efectos sobre la asequibilidad de la vivienda, al reducirse la oferta destinada al alquiler residencial de largo plazo y aumentar los precios tanto de compra como de alquiler. La literatura también indica la existencia de impactos adversos sobre el bienestar de los residentes, asociados a mayores niveles de ruido, congestión y rotación de vecinos, así como efectos competitivos sobre el sector hotelero tradicional, que pueden ser significativos en determinados mercados urbanos y turísticos.
En relación con la política regulatoria, la revisión pone de manifiesto que las restricciones a los alquileres turísticos tienden a reducir la actividad de estas plataformas y a mitigar algunos de sus efectos negativos, particularmente en los mercados de vivienda. Sin embargo, los autores subrayan que estas medidas suelen implicar pérdidas de eficiencia, al reducir el excedente del consumidor y limitar los beneficios económicos locales derivados del turismo. La evidencia empírica sugiere, además, que los efectos de la regulación son heterogéneos y dependen de su diseño concreto, del grado de cumplimiento efectivo y de las características específicas de cada mercado local, como la presión turística previa o la rigidez del mercado de la vivienda.
El trabajo destaca que las políticas regulatorias más eficaces tienden a ser aquellas que diferencian entre tipologías de vivienda, zonas geográficas y perfiles de oferentes, en lugar de aplicar prohibiciones generales. En este sentido, la literatura revisada apunta a la importancia de combinar instrumentos regulatorios, fiscales y de control administrativo que permitan internalizar las externalidades negativas sin eliminar por completo los beneficios asociados a esta actividad. Asimismo, se enfatiza la necesidad de contar con información detallada y mecanismos de supervisión efectivos que aseguren el cumplimiento de la normativa y eviten efectos de desplazamiento no deseados hacia otras áreas o modalidades de alojamiento.
El trabajo concluye que el debate sobre los alquileres turísticos de corta duración no admite soluciones simples ni universales. La evidencia disponible sugiere la conveniencia de marcos regulatorios flexibles y adaptados a las condiciones locales, capaces de equilibrar los beneficios económicos asociados al turismo con la protección del acceso a la vivienda y del bienestar de los residentes. En este contexto, los autores subrayan la importancia de que las decisiones regulatorias se apoyen en la evidencia empírica acumulada y evalúen de forma explícita los costes y beneficios de las distintas opciones de política pública.
Documento completo
Hidalgo, A. y Velázquez, F. J. (2026). «The economic impacts of short-term rentals and regulations: A literature review.» FEDEA, Documento de Trabajo no. 2026-02. Madrid.
FOTO: Jorge Franganillo