Infraestructuras

La insistencia en regular mal el alquiler

Fedea publica hoy una nota de Benito Arruñada (Univ. Pompeu Fabra) sobre la reciente medida que limita al dos por ciento la actualización de los alquileres de viviendas y la regulación sobre alquileres en el Proyecto de Ley por el derecho a la vivienda, que discute actualmente la Comisión de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados.

El autor considera que el arrendador de viviendas se encontraba ya en una situación precaria debido a las restricciones que nuestras leyes imponen a la contratación, a la tolerancia con los impagos y las ocupaciones, y a las dificultades para hacer efectivos los desahucios. Ambas iniciativas legislativas vienen a agravar su situación porque confunden el síntoma de que los precios sean o, últimamente, más bien se perciban como altos con las causas, que guardan relación con la escasez de oferta y sobre todo, en los últimos meses, con la inflación.

Por un lado, limitar la actualización de los alquileres de viviendas tiene escasa justificación en términos macroeconómicos, por ser dudosos sus efectos antiinflacionarios; pero sí genera notables distorsiones contractuales y microeconómicas. En un contexto inflacionario, la actualización de rentas permite mantener el equilibrio de las prestaciones contractuales incluso si la ley otorga al inquilino la opción de prorrogar el arrendamiento, como sucede en España. En esas condiciones de inflación rampante y contratos forzosamente a largo plazo, limitar dicha actualización tiene dos efectos perversos. Por un lado, redistribuye riqueza entre las partes de los contratos vivos de alquiler. Por otro lado, máxime cuando se generan expectativas de permanencia, como es el caso, dificulta y encarece los alquileres futuros. En consecuencia, los arrendadores potenciales están menos dispuestos a alquilar, por lo que habrá menos contratos y sus rentas iniciales serán más altas.

Tras comentar los efectos y la historia del control de alquileres, el documento analiza la involución que se ha producido en este ámbito desde el Decreto Boyer de 1985. Critica, en especial, el que desde 1994 la ley imponga a las partes una duración mínima del contrato que es de la más extensas de la OCDE; y dos de las propuestas que contiene el Proyecto de ley actualmente en discusión en las Cortes, relacionadas con la fijación administrativa de precios máximos y el tratamiento discriminatorio de los arrendadores de mayor tamaño y, por tanto, más profesionales.

El documento termina preguntándose qué fuerzas llevan a la sociedad española a reincidir en el error a la hora de regular el alquiler residencial. Para ello, explora la posibilidad de que, en contra de los argumentos al uso, los cuales suponen que la regulación protege a unos inquilinos relativamente débiles y homogéneos, ese supuesto error sirva realmente para favorecer a un cierto tipo de inquilinos a costa de otros. En concreto, favorecería a aquéllos, como los empleados permanentes de grandes empresas y, sobre todo, los funcionarios públicos, que, por su estabilidad y fácil localización, ofrecen mejores garantías al arrendador. Tienen, por ello, menos dificultades para contratar en un contexto de oferta artificialmente escasa, en la que esa escasez se raciona discriminando a favor de esos mejores inquilinos.

Para más información, véase:

Arruñada, B. (2022). “Comentario a las nuevas regulaciones del alquiler.” Fedea, Colección Apuntes no. 2022-12. Madrid.

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