El pasado 6 de octubre el Gobierno aprobó los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, cuatro días después de que el Pleno del Congreso rechazara la convalidación de dos textos de contenido muy similar. El primero sustituye las prórrogas anuales del alquiler de vivienda habitual por prórrogas obligatorias sucesivas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica) e introduce indemnizaciones a los inquilinos en caso de no renovación, aunque con excepciones significativas. El segundo es una norma ómnibus que, entre otras medidas, limita al 2 % las actualizaciones de renta hasta finales de 2027, concede una prórroga extraordinaria de dos años, restringe el alquiler de temporada y por habitaciones, limita los desahucios, introduce nuevos incentivos fiscales y crea los préstamos públicos sin interés TU CASA para la compra de primera vivienda. Ambos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente, donde los anuncios de voto apuntan a la convalidación del segundo y a la derogación del primero.
Fedea publica hoy un trabajo de Fernando Pinto Hernández (Universidad Rey Juan Carlos) y Santiago Calvo (Universidad de las Hespérides) que analiza la incidencia económica de ambas normas, es decir, quién soportaría efectivamente sus costes y quién recibiría sus beneficios una vez que propietarios e inquilinos ajusten su conducta. Los autores comparten buena parte del diagnóstico del que parten los decretos, pero concluyen que el paquete mejora la posición de los inquilinos que hoy tienen contrato a costa de los propietarios actuales y de quienes buscan vivienda, y que deja sin abordar el origen del problema, situado en la producción de vivienda. El trabajo advierte también de que usar el distinto reparto de puestos de la Diputación Permanente para sortear un rechazo tan reciente del Pleno tiene mucho de fraude de ley.
Una duración indefinida solo para el arrendador
El trabajo compara la nueva indemnización por no renovación con un coste de despido. La relación pasa a ser indefinida por defecto y solo puede terminarse en fechas tasadas y pagando, aunque únicamente para el arrendador, dado que el inquilino conserva la facultad de no renovar con dos meses de preaviso y de desistir del contrato a partir del sexto mes. La indemnización equivale al mayor de doce mensualidades o una por año de residencia, calculadas sobre el valor superior del índice estatal de referencia en lugar de la renta del contrato. Ese suelo de doce meses, independiente de la antigüedad, hace que en la primera renovación la indemnización equivalga a 73 días de renta por año de residencia, más del doble de los 33 días del despido improcedente. Para un contrato representativo asciende a unos 15.500 euros, algo más del 5 % del valor de la vivienda.
Los autores matizan la analogía por las excepciones que contempla la norma, ya que no hay indemnización si el arrendador persona física necesita la vivienda para sí o para sus familiares, si las partes firman un nuevo contrato o si el inquilino rechaza una oferta de renovación por cinco años con una renta limitada, en esencia, a la del contrato anterior actualizada. Esta última excepción hace que, para el propietario que quiere seguir alquilando, la indemnización funcione sobre todo como un límite a la renta de renovación en todo el territorio, y que los importes anteriores representen el coste máximo de recuperar la vivienda para venderla libre de ocupantes o destinarla a otro uso.
Quién soporta el coste
Para los contratos vigentes, las nuevas prórrogas, la indemnización y el tope del 2 % operan como una transferencia de una sola vez desde los propietarios hacia los inquilinos actuales, que se capitaliza en un menor valor de las viviendas arrendadas. Según los datos tributarios de 2024 que explota el Banco de España, el 76,1 % de los arrendadores personas físicas tiene una sola vivienda alquilada, mientras que quienes tienen once o más concentran apenas el 2,4 % de las viviendas que arriendan los particulares, de modo que el coste recae sobre todo en pequeños patrimonios familiares. En los contratos nuevos, el coste esperado se trasladará a rentas iniciales más altas y, en las zonas donde la renta de entrada está topada, a menos oferta, más ventas y una selección más estricta de inquilinos, que penalizará a las familias con arraigo que la norma quiere proteger.
El trabajo recuerda que la distancia entre quien tiene contrato y quien lo busca ya era amplia antes de los decretos, porque la prima de entrada, que mide cuánto más pagan por metro cuadrado las viviendas que entran en el mercado frente a las que siguen arrendadas, pasó del 6,2 % en 2020 al 16,6 % en 2024. La evidencia empírica disponible, procedente sobre todo de controles de rentas, apunta a menos oferta de alquiler y a rentas más altas para el conjunto del mercado, aunque los autores reconocen que los efectos de las obligaciones de prórroga y de las indemnizaciones apenas se han evaluado.
Topes de renta y cierre del segmento flexible
Con una inflación superior al 3 %, la limitación de las actualizaciones al 2 %, o al 0 % si la renta supera el índice de referencia, supone una reducción real de la renta de entre el 1 % y el 2 % en cada actualización. Las nuevas reglas sobre alquiler de temporada y por habitaciones cierran una vía de elusión, pero también el segmento flexible que usan estudiantes, trabajadores desplazados e inmigrantes recientes, lo que traslada a la vivienda el dualismo entre insiders y outsiders del mercado de trabajo español. Los datos descriptivos de los topes aplicados en Barcelona, Navarra y A Coruña, con caídas de entre el 24 % y el 44 % en los nuevos contratos firmados dos trimestres después, son compatibles con una contracción de la oferta, aunque abarcan periodos cortos y no permiten aislar el efecto de la regulación.
Incentivos fiscales y ayudas a la demanda
La nueva escala de reducciones del IRPF para los arrendadores, aplicable a los contratos firmados desde el 1 de diciembre, crea escalones en los que subir la renta hasta casi un 13 % reduce la renta neta del propietario con un tipo marginal del 37 %. La nueva deducción estatal por alquiler añade 11,6 puntos al tipo marginal efectivo de los inquilinos situados en su tramo de retirada, y los préstamos TU CASA, sin interés y con carencias de hasta treinta años, incorporan un elemento de subvención cercano al 70 %, unos 7.000 millones de euros si se agota la dotación de 10.000 millones. Con una elasticidad de la oferta de vivienda en torno a 0,45, estas ayudas a la demanda se trasladarán en buena medida a precios.
El cuello de botella está en la producción de vivienda
España acumuló entre 2021 y 2025 un déficit de unas 750.000 viviendas, el 3,9 % de sus hogares, y en 2025 se crearon 240.000 hogares netos frente a 92.000 viviendas terminadas. En el conjunto del país, el planeamiento urbanístico vigente prevé 7,1 millones de viviendas pendientes de ejecución y existen unos 3 millones de solares sin edificar en suelo urbano, pero ese suelo no siempre está donde se concentra la demanda ni listo para construir. Las viviendas previstas en el planeamiento superan el parque existente en provincias como Toledo o Guadalajara, mientras que equivalen a una cuarta parte en Madrid y a algo más de una décima parte en Barcelona, y casi la mitad de la superficie de las áreas de desarrollo de las áreas urbanas está todavía sin urbanizar. El cuello de botella parece combinar, por tanto, la escasez de suelo urbanizado en las zonas de mayor demanda con la lentitud de la gestión urbanística, una cuestión que los autores consideran necesario analizar con más detalle. Las medidas de oferta del paquete, como los avales ICO, el apoyo a la construcción industrializada o el fondo de impacto social, son razonables pero modestas y actúan sobre la financiación, pero no sobre la disponibilidad de suelo urbanizado.
Recomendaciones
El trabajo propone que en la próxima legislatura se sustituyan los decretos por una ley ordinaria con memoria de impacto económico, que separe las medidas de oferta, que pueden reunir un amplio acuerdo, de las que alteran el régimen contractual. Para reforzar la estabilidad, recomiendan seguir el modelo de Alemania o Francia, con duraciones largas, causas tasadas de recuperación y actualizaciones vinculadas a referencias de mercado, y, si se mantiene la indemnización, eliminar su suelo de doce meses y calcularla sobre la renta del contrato. Proponen además financiar la protección de los hogares vulnerables con cargo al presupuesto, sustituir los escalones fiscales por esquemas continuos, rediseñar TU CASA como un préstamo de capital compartido sin precio máximo perpetuo, incorporar cláusulas de evaluación ex post y desplazar el centro de gravedad de la política de vivienda hacia la oferta, con la urbanización de suelo en las zonas de mayor demanda y la movilización del ya planificado.
Más información
Pinto Hernández, F., y Calvo, S. (2026). «Los decretos-leyes de vivienda de octubre de 2026: análisis económico de su incidencia». FEDEA, Colección Estudios Apuntes n.º 2026-24. Madrid.