Fedea publica hoy un trabajo de Sergio Nasarre (URV) en el que se analiza el proyecto de ley por el derecho a la vivienda, actualmente en tramitación en el Congreso. El autor se muestra muy crítico con el texto. A su entender, este sería inconstitucional porque invade competencias exclusivas de las comunidades autónomas y altera el contenido esencial del derecho de propiedad en el caso de las viviendas. Por otra parte, considera que algunas de las medidas excepcionales que se introducen en las zonas “tensionadas”, incluyendo los controles de alquileres, pueden ser contraproducentes. Así mismo, el autor lamenta que se haya desaprovechado la oportunidad de homogeneizar y mejorar las definiciones de vivienda y otros conceptos relacionados utilizados en la normativa, adaptándolas a los mejores usos europeos y a los últimos avances académicos.
Puesto que la vivienda es competencia exclusiva de las CCAA, el margen para la regulación estatal de la materia es muy estrecho y ha de restringirse a lo que tiene que ver con “las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica” o con “las condiciones básicas que garantizan la igualdad … en el ejercicio de los derechos … constitucionales”, áreas que el art. 149 de la Constitución reserva en exclusiva al Estado. El texto, sin embargo, contiene disposiciones sustantivas sobre cuestiones concretas, como las reservas mínimas de suelo o la declaración de zonas tensionadas y sus consecuencias, que, en opinión del autor, invadirían las competencias autonómicas.
El autor también considera que el texto supone un cambio cualitativo en la regulación de los derechos de propiedad sobre la vivienda que excedería las facultades del legislador ordinario. Con la redacción propuesta de la norma, la vivienda dejaría de ser un bien inmueble ordinario, regulado por el código civil, para pasar a ser un bien tutelado administrativamente, con un régimen especial que limitaría significativamente las facultades de uso, disfrute y disposición de sus propietarios e introduciría nuevas obligaciones ligadas a una supuesta “función social de la vivienda” que no existe en la Constitución. La norma, en particular, impondría al propietario de vivienda el deber de destinarla “al uso habitacional previsto en el ordenamiento jurídico” (art. 1.2), lo que entre otros problemas plantearía numerosas dudas prácticas sobre los usos de los inmuebles que serían legales bajo la nueva norma. A juicio del autor, estas disposiciones vaciarían el derecho de propiedad sobre la vivienda de parte de su contenido esencial, constituyendo por tanto una expropiación sin compensación que sería inconstitucional.
Finalmente, el proyecto introduce medidas excepcionales para viviendas situadas en zonas consideradas “tensionadas”. Entre ellas se incluyen prórrogas forzosas de los contratos de arrendamiento y limitaciones de alquileres, especialmente en el caso de los “grandes tenedores” (propietarios de más de diez inmuebles residenciales). El autor subraya que la experiencia muestra que estas medidas tienden a ser contraproducentes, reduciendo la oferta, la movilidad residencial y los incentivos para el correcto mantenimiento de los inmuebles y generando costes ocultos, así como transferencias arbitrarias de renta que favorecen a los inquilinos existentes en detrimento de los propietarios y de los inquilinos futuros.
Para más información, véase:
Nasarre, S. (2022). “El proyecto de Ley de vivienda 2022.” FEDEA, Colección Apuntes no. 2022-11. Madrid.
