Fedea publica hoy un informe de Armando Ortuño (U. de Alicante) y Juan Luis Jiménez (U. de las Palmas de Gran Canaria) sobre la oferta de alojamientos turísticos que se canaliza a través de plataformas on-line, con especial atención al caso de Airbnb. El trabajo repasa la todavía escasa literatura existente sobre los efectos de estas plataformas sobre el sector hotelero y el mercado inmobiliario, así como la regulación existente en distintos países, ciudades y comunidades autónomas y el tratamiento fiscal de esta actividad. También se realiza un análisis descriptivo del grado de penetración de Airbnb en España y se ofrecen algunas recomendaciones para dar respuesta a los retos que plantea el fenómeno.
La evidencia empírica sobre el impacto de Airbnb proviene fundamentalmente de los Estados Unidos. Los estudios existentes sugieren que la creciente penetración de esta plataforma tiende a reducir ligeramente tanto los precios de los hoteles como su grado de ocupación y que su presencia tiende a aumentar el tamaño total del mercado, atrayendo a nuevos turistas y alargando en alguna medida su período de estancia. También tienden a aumentar los precios inmobiliarios y los precios de los alquileres convencionales, aunque los estudios más cuidadosos parecen apuntar a efectos modestos por ambas vías.
Numerosas ciudades y otras jurisdicciones han optado por regular las plataformas gestoras de alojamientos turísticos con el objetivo de limitar sus posibles efectos negativos sobre los residentes habituales y de asegurar que estas colaboran con las autoridades fiscales en la recaudación de las tasas relevantes. Con este fin se ha optado por limitar la oferta en determinadas áreas geográficas o restringir las posibilidades de alquiler a las primeras viviendas o limitar el número de días ofertados por año. En ocasiones, la imposición de regulaciones excesivamente restrictivas ha resultado impráctica o contraproducente.
La penetración de Airbnb en España ha aumentado rápidamente en años recientes hasta alcanzar volúmenes de oferta de camas que se acercan a los de los hoteles en muchas ciudades. Detrás de este rápido crecimiento de la oferta parece estar la elevada rentabilidad de los alquileres turísticos que, como los autores documentan, pueden generar rendimientos comparables o superiores a los de los alquileres residenciales convencionales.
En el caso de nuestro país, la regulación de los arrendamientos turísticos recae fundamentalmente sobre las comunidades autónomas y ayuntamientos dado que la normativa sobre arrendamientos urbanos excluye explícitamente de su ámbito de aplicación las cesiones temporales del uso de viviendas amuebladas y equipadas que se comercialicen a través de canales de oferta turística, remitiendo su regulación a la normativa turística autonómica, que se ha caracterizado por su dispersión. Los autores apuntan algunas sugerencias para mejorar y homogeneizar la regulación de estos alquileres. Entre ellas cabe destacar la introducción de un mercado de derechos de arrendamiento a corto plazo siguiendo la propuesta de Miller (2015). Tales derechos se distribuirían en principio entre todas las viviendas del municipio, posiblemente de forma diferente en cada zona según sus características, y podrían ser comprados o vendidos en un mercado específico, posibilitando así entre otras cosas un mejor reparto de los beneficios de esta actividad entre todos los propietarios o residentes de una determinada zona e introduciendo una herramienta que permitiría a las autoridades incidir sobre la distribución espacial de estas actividades.
Documento
Ortuño, A. y J. L. Jiménez (2019). “Las viviendas turísticas ofertadas por plataformas on-line: estado de la cuestión.” FEDEA, Documentos Trabajo no. 2019-04, Madrid.
Para más información
Leticia Moreno
lmoreno@fedea.es
914359020
